Pant og tinglysning

Pant i fast ejendom, fordringer og løsøre

Pantsætning etablerer en sikkerhed i det pantsatte aktiv. Pant kan etableres i en lang række af aktiver. De vigtigste aktiver er fast ejendom, løsøre og fordringer.

Uanset hvilket aktiv, der gives pant i er det uhyre vigtigt at være opmærksom på den såkaldte sikringsakt. Sikringsakten skal være iagttaget for at kreditorer og andre aftaleparter skal respektere pantsætningen. Sikringsakten ved pant i fast ejendom er tinglysning. Ved pant i fordringer er sikringsakten denuntiation (simple gældsbreve) eller rådighedsberøvelse (omsætningsgældsbreve). Ved pant i løsøre er sikringsakten enten tinglysning eller rådighedsberøvelse i form af håndpant.

Formålet med pantsætning er at opnå sikkerhed for et tilgodehavende. Kun ved misligholdelse bliver pantet aktuelt.

Pantsætning = real sikkerhed

Kaution = personel sikkerhed

Viljesbestemt pant: Aftale mellem pantsætter og panthaver.

Retspant: Pant uden pantsætters samtykke ved foretagelse af udlæg.

Lovbestemt pant: Pant i kraft af en lovbestemmelse (eksempelvis ejendomsskatter, Tinglysningslovens § 4).

Panterettens indhold

To former for pantsætning:

  • Håndpant: Pantet overgives fysisk faktisk til panthaveren, eller opbevares på en sådan måde, at pantsætteren berøves dispositionsmuligheden.
  • Underpant: Pantet forbliver i pantsætterens besiddelse. 9.999 af 10.000 pantsætninger er underpant.

En aftale om pantsætning indeholder typisk også en skylderklæring, dvs. pantebrevet fungerer samtidig som et gældsbrev, således at der også består et almindeligt krav overfor pantsætteren, uanset om pantet viser sig at have en værdi eller ej.

Almindelige pantsætninger, eksempelvis pant i forbindelse med optagelse af lån i hus, er således skylderklæring/gældsbrev, der kan gøres gældende overfor skyldneren personligt.

Skadesløsbrev/ejerpantebrev til sikkerhed for løbende kassekredit samt tredjemandspant er derimod som udgangspunkt ikke skylderklæringer, der kan gøres gældende overfor pantsætteren.

Panterettens genstand

Tre former for genstande:

  • Pant i fast ejendom: Skal være underpant (kan ikke overgives til panthaveren).
  • Pant i løsøre: Kan være håndpant eller underpant.
  • Pant i rettigheder: Eksempelvis fordringer, pantebreve, varemærkerettigheder (kan være underpant eller håndpant).

Sikringsakten

For at en pantsætning skal være gyldig i forhold til tredjemand (eksempelvis kreditorer, konkursbo el. aftaleerhverver) skal en sikringsakt være iagttaget.

  • Ved underpant er sikringsakten tinglysning.
  • Ved håndpant er sikringsakten rådighedsberøvelse
  • Ved pantsætning af almindelige fordringer og simple gældsbreve er sikringsakten denuntiation (Gældsbrevslovens § 31)
  • Ved pantsætning af omsætningsgældsbreve er sikringsakten overgivelse af gældsbrevet til panthaveren (Gældsbrevlovens § 22)

Ved tinglysnings skal der betales en tingslysningsafgift.

PANT I LØSØRE

Håndpant i løsøre

Pantsætningen samt sikringsakten sker ved pantsætterens effektive rådighedsberøvelse.

Effektiv rådighedsberøvelse: Pantsætter skal definitivt være afskåret fra at kunne disponere over pantet:

  • Fysisk overgivelse af pantet (eksempelvis pantelånere)
  • Overgivelse af nøgler til aflåst lokale („nøglepant“)
  • Overgivelse til tredjemand, der besidder pantet på panthaverens vegne

Pantsætter må godt undtagelsesvis få adgang til det pantsatte, men panthaver skal føre kontrol, ellers risiko for at pantsætningen ikke skal respekteres af andre kreditorer eller aftalepartere.

Panthavers rettigheder:

  • Fyldestgørelse i pantet ved pantsætters misligholdelse.
  • Eventuel restgæld kan fortsat kræves betalt af pantsætter, medmindre pantet er stillet af tredjemand
  • Ret til frempantsætning, dog maksimalt for det beløb, som panthaver har tilgode overfor pantsætter.

Panthavers forpligtelser:

  • Ej selv benyttet pantet, medmindre andet er aftalt
  • Opbevare pantet på forsvarlig måde, ellers erstatningsansvar
  • Ej erstatningsansvar for panthaver, hvis hændelig undergang
  • Underrette pantsætter om afholdelse af tvangsauktion (anden form for afhændelse kan aftales)
  • Betale evt. overskud ved auktion tilbage til pantsætter

Underpant i løsøre

Fordel ved underpant i forhold til håndpant: Der sker ikke rådighedsberøvelse, hvorfor panthaver kan få sikkerhed uden at pantsætter skal undvære løsøret. Pantsætter kan straffes hvis han sælger det pantsatte, og køber/kreditor skal respektere pantet, hvis sikringsakten er iagttaget.

Underpant stiftes ved oprettelse af løsørepantebrev:

Hovedregel: Specificeret angivelse af de pantsatte genstande (Tinglysningslovens § 47b). Der kan således eksempelvis ikke ske pantsætning af „min pladesamling“.

Undtagelse 1: Hvis erhvervsvirksomhed drives fra lejede lokaler kan der dog godt gives pant i det til virksomheden hørende driftsinventar og -materiel, uden at dette skal individuelt specificeres (Tinglysningslovens § 47b, stk. 2).

Undetagelse2: Virksomhedspant (Tinglysningslovens § 47c).

Forbud mod pant i alt hvad man ejer eller fremtidig erhverver (Tinglysningslovens § 47a).

Pantsætter skal være myndig og have ejendomsret til de pantsatte genstande.

Det er i orden at pantsætte genstande, der er solgt med ejendomsforbehold, men panthaveren skal respektere sælgers ejendomsforbehold.

Sikringsakten ved underpantsætning af løsøre er oprettelse af pantebrev, der skal tinglyses:

Pant i køretøjer skal tinglyses i bilbogen (Tinglysningslovens § 42c-42e)

Pant i andet løsøre skal tinglyses i personbogen (Tinglysningslovens § 47)

Et løsørepantebrev, der ikke er tinglyst, har ingen gyldighed overfor pantsætters kreditorer, men har gyldighed inter partes, det vil sige mellem pantsætter og panthaver.

Ved pantsætters misligholdelse har panthaver ret til at få pantet solgt på tvangsauktion.

PANT I RETTIGHEDER

Former for rettigheder

Almindelige fordringer, gældsbreve, veksler, pantebreve, konnossementer, aktier, patenter, ophavsrettigheder, mærkerettigheder, goodwill mv.

Hovedregel: Der kan frit ske pantsætning af rettigheder

Undtagelse 1: Rettigheder, der ikke kan overdrages (eksempelvis interessentskabsejerandel, lejerettigheder, båndlagte værdipapirer, aktier, der ikke må overdrages).

Sikringsakten:

  • Almindelige fordringer/simple gældsbreve: Denuntiation overfor skyldneren (Gældsbrevlovens § 31).
  • Omsætningsgældsbreve: Fysisk, faktisk overgivelse af gældsbrevet til panthaver (Gældsbrevlovens § 22).
  • Fondsaktiver: Registrering i værdipapircentralen.
  • Enerettigheder (patenter mv.): Behandles som underpant i løsøre, dvs. oprettelse af pantebrev, der skal tinglyses i personbogen.

LOVVALG

Fast ejendom/løsøre: Lex situs, dvs. det lands lov, hvor genstanden befinder sig, finder anvendelse.

Simpel fordringer: Efter Kontraktlovvalgskonventionen vil lovvalget i mangel af anden aftale pege på debitors hjemsted, fordi debitor leverer den karakteristiske ydelse.

Du kan læse meget mere om lovvalg her.

Tinglysningssystemet

  • Tinglysningens retsvirkninger mv. reguleres i Tinglysningsloven.
  • Tinglysningssystemet hører under domstolene, der fører den såkaldte tingbog (Tinglysningslovens § 7).

Tingbogen indeholder

  • Adkomsthaver, dvs. hvem ejer den faste ejendom
  • Pantsætninger (prioritetsstilling)
  • Servitutter

Procedure ved tinglysning af dokument (ex. skøde, pantebrev)

  • Dokumentet indleveres til tinglysning.
  • Tinglysningsretten undersøger, om andre, allerede tinglyste dokumenter er til hinder for tinglysning, og om formkrav er opfyldte.
  • Ingen hindringer for tinglysning: Der sker endelig tinglysning.
  • Hindringer for tinglysning: Afvisning, frist for berigtigelse eller retsanmærkning.

Vigtigste dokumenter, der kan tinglyses

  • Endeligt skøde: Ikke andre betingelser end købesummens betaling
  • Betinget skøde: Endelig overdragelse er gjort betinget af andre forhold end købesummens betaling.
  • Almindelige pantebreve: Skal udfærdiges med brug af standard vilkår. Foranstående hæftelser skal angives.
  • Skadesløsbreve/ejerpantebreve: Hvor der gives pant for et givent beløb, men skyldens størrelse fremgår ikke af selve pantebrevet, men af et underliggende skyldforhold.
  • Servitutter: Eksempelvis servitut vedrørende lokalplaner, vejret.

Tinglysningsrettens undersøgelser/reaktionsmuligheder (Tinglysningslovens § 15)

  • Dokumentet er slet ikke egnet til tinglysning: Afvisning.
  • Manglen kan afhjælpes: Tinglysning med frist.
  • Dokumentet angiver urigtige oplysninger om ejendommen, hæftelser, servitutter (ex. forkert prioritet, arealangivelse): Tinglysning med retsanmærkning. Retsanmærkning kan annulleres, når den urigtige angivelse berigtiges.

Tinglysningens retsvirkninger

Prioritetsvirkningen (Tinglysningslovens § 1)

Hovedregel: I tilfælde af konflikt mellem to eller flere rettigheder over en fast ejendom, erhverver den, der først får tinglyst sin ret, retten (eksempelvis to skøder på samme ejendom: den der først får tinglyst skødet får ejendomsretten til ejendommen).

Er ingen af rettighederne tinglyst så gælder „først i tid – først i ret“.

Undtaglse 1: Aftaleerhverver nr. 2 er i ond tro og får tinglyst først: Aftaleerhverver nr. 1 vinder retten, da nr. 2 ikke er beskyttelsesværdig pga. ond tro.

En kreditor/konkursbo, der tinglyser et udlæg/konkursdekret på ejendommen, behøver ikke at være i god tro.

Tinglysningen som vilkår for aftalens gyldighed gælder kun overfor tredjemænd (eksempelvis en kreditor eller en aftalerhverver).

Inter partes (det vil sige i forholdet mellem aftaleparterne) er aftalen gyldig fra indgåelsen.

Rettigheder, der skal tinglyses for at være beskyttet overfor tredjemænd

Hovedreglen er, at alle „rettigheder over fast ejendom“ skal tinglyses for at være beskyttet (Tinglysningslovens § 1): Ejendoms-, pante- og servitutrettigheder.

Undtagelse 1: Ejendomsskatter og afgifter (eksempelvis kloakbidrag), som påhviler ejendommen (Tinglysningslovens § 4).

Undtaglese 2: Ejendommens forsikring (Tinglysningslovens § 4).

Undtagelse 3: Ejendommens forsyning, eksempelvis el, vand mv. (Tinglysningslovens § 4, stk. 2).

Undtagelse 4: Brugsrettigheder (lejekontrakter), der ikke er stiftet på længere tidsvilkår end de sædvanlige, er gyldige mod enhver uden tinglysning (Tinglysningslovens § 3).

Sædvanlige tidsvilkår (undtagelse 4):

Landejendomme: Opsigelse Sankt Hansdag til fraflytning næstfølgende 1. maj. Andre ejendomme: Opsigelse med et halvt års varsel eller derunder.

Usædvanlige tidsvilkår (eksempelvis 5 års uopsigelighed) skal tinglyses for at være beskyttet.

Overfor hvilke personer er tinglysning nødvendig?

Tinglysningslovens § 1 nævner „aftaleerhververe“ og „kreditorer“, dvs. disse personer skal ikke respektere en rettighed over fast ejendom, som ikke er tinglyst.

Andre personer, der har erhvervet rettigheden ad anden vej end ved aftale eller retsforfølgning skal derimod respektere en utinglyst ret. Eksempelvis en person, der vinder hævd på et stykke jord skal respektere et utinglyst pantebrev. Arvinger skal respektere et utinglyst pantebrev.

Betingelser for erhververens beskyttelse

Betingelse 1: Såvel aftaleerhverver som kreditor skal selv have sin ret tinglyst, for at kunne fortrænge en utinglyst ret (Tinglysningslovens § 1, stk. 2).

Betingelse 2: En aftaleerhverver (derimod ikke kreditor) skal være i god tro om den utinglyste ret.

Hvornår foreligger der god tro? (Tinglysningslovens § 5): Erhververen ikke kendte den utinglyste ret, og ej heller ved grov uagtsomhed var skyld i sit ukendskab til den.

Den gode tro skal foreligge på tidspunktet for anmeldelse til tinglysning (Tinglysningslovens § 5).

Ekstinktionsreglen iTinglysningslovens § 27 (gyldighedsvirkning)

Hovedregel: Når et dokument er tinglyst kan der ikke fremsættes indsigelser (eksempelvis om ugyldighed).

  • Undtagelse 1: Falsk og forfalskning
  • Undtaglse 2: Voldelig tvang
  • Undtagelse 3: Umyndighed

PANT I FAST EJENDOM

Pant i fast ejendom er altid underpant, og pantebrevet skal derfor tinglyses for at have gyldighed overfor andre.

Ejerpantebreve; pantebrev hvor man giver sig selv – eller den pantebrevet overdrages til – pant i fast ejendom. Fordelen med et ejerpantebrev er, at tinglysningsafgiften kan “genbruges” og at der kan gives pant for et variabelt beløb.

Oprykningsret ( Tinglysningslovens § 40)

Oprykningsret kræver udtrykkelig aftale. Er intet aftalt i pantebrevet rykkes der ikke op, og der opstår derfor et såkaldt „ejerpant“. Er der opstået et ejerpant skal dette udnyttes af ejeren enten ved udstedelse af pantebrev eller ved meddelelse til tinglysningskontoret, ellers rykker de andre panthavere op.

Renter: påløbne renter udover et år bevarer ikke prioritetsstillingen (Tinglysningslovens § 40, stk. 4).

Overdragelse af pantebreve

Tinglyste pantebreve i fast ejendom er som hovedregel omsætningsgældsbreve (Gældsbrevslovens § 11, stk. 2, nr. 3). Overdragelse af pantebreve i fast ejendom skal tinglyses (Tingslysningslovens § 47a, 47b og 47c.

Den pantsatte ejendom

Omfattet af pantet

Erhvervsejendomme (Tinglysningslovens § 37):

  • Driftsinventar og driftsmateriel
  • Besætning, gødning, afgrøder indtil udskillelse
  • Behøver ikke at være mur- og nagelfast
  • Omfattes ikke af pantet, såfremt der er taget særskilt sikkerhed i tilbehøret

Alle ejendomme (Tinglysningslovens § 38):

  • Udstyr til brug for ejendommen omfattes automatisk af pantet
  • Udstyret skal være „indlagt“
  • Der kan ikke taget særskilt sikkerhed i dette udstyr