Erhvervslejeloven
Lejeaftaler mellem erhvervsdrivende er reguleret i Erhvervslejeloven (ELL). I modsætning til lejeloven, der omhandler leje af beboelseslejemål, bygger Erhvervslejeloven på en høj grad af aftalefrihed, hvor det i loven forudsættes, at lejer og udlejer er to lige stærke partere. Har en forskel i styrkeforholdet mellem parterne ført til en urimelig aftale, kan boligretten/voldgiftsretten dog tilsidesætte en sådan aftale helt eller delvist (ELL § 7).
Tinglysning
Det er kun nødvendigt at tinglyse en lejekontrakt, hvis der er aftalt rettigheder for lejeren, som ikke følger af loven. Lejekontrakten får ved tinglysningen den prioritetsstilling, som følger af aftalen eller tinglysningslovgivningen.
Udgifter ud over lejen
I lejeaftalen skal udlejer oplyse om, hvilke typer udgifter, der skal betales til udlejer ud over lejen. Udlejeren skal også anslå størrelsen af den enkelte udgift (ELL § 5, stk. 2). Oplysningspligten gælder også for udgifter, der indgår i forbrugsregnskabet (ELL § 5, stk. 3).
Har udlejer ikke opfyldt sin oplysningspligt i lejekontrakten kan udlejer som udgangspunkt ikke opkræve udgiften hos lejeren.
Ændring af lejen til markedslejen
Medmindre andet er aftalt i lejeaftalen, kan såvel udlejer som lejer forlange lejen forhøjet eller sat ned hvert 4. år, således at lejen svarer til markedslejen (EVL § 13). Ændring af lejen til markedslejen skal meddeles med et varsel på 3 måneder.
Ændring af lejevilkår
Efter ELL § 14 har udlejer (men ikke lejer) ret til at kræve lejevilkårene ændret hvert 8. år, forudsat at dette er aftalt i lejeaftalen. Udlejers krav kan gå ud på ændring af lejens størrelse, men også andre ændringer af lejeforholdet er omfattet af bestemmelsen.
Hvis lejer og udlejer ikke efter en forhandling kan blive enige om de nye vilkår, har udlejer ret til at opsige lejer til udgangen af det 8. år (ELL § 14, stk. 8).
Ret til at kræve lejevilkårene ændret består ikke ved de såkaldte erhvervsbeskyttede lejeforhold, dvs. lejeforhold hvor beliggenheden er af væsentlig betydning og værdi for lejers virksomhed (eksempelvis butikker og restauranter), jf. ELL § 14, stk. 1.
Lejer har ret til at få erstattet det tab, som lejer lider som følge af opsigelsen, men det kan aftales, at lejer slet ikke skal have erstatning (ELL § 14, stk. 4).
Vedligeholdelse
Udlejer skal vedligeholde ejendommen og de lejede lokaler, medmindre det er aftalt, at lejer overtager vedligeholdelsespligten helt eller delvis (ELL § 16).
Ombygninger, installationer og retablering
Lejer skal have samtykke fra udlejeren til at forandre de lejede lokaler (ELL § 36). Er samtykke givet, har lejer ingen retableringspligt, medmindre dette er aftalt (ELL § 75, stk. 2).
Lejer har til at foretage sædvanlige installationer og ombygninger i lejemålet (ELL §§ 37 og 38). Lejeren har ikke har pligt til at fjerne installationen ved fraflytningen. Derimod skal lejer retablerer ombygninger.
Istandsættelse ved fraflytning
Lejer skal aflevere det lejede i samme vedligeholdelsesstand som ved overtagelsen, medmindre andet er aftalt (ELL § 74).
Afståelse
Medmindre andet er aftalt, har lejer ret til at afstå lejemålet til en ny lejer indenfor samme branche (ELL § 55). Udlejer kan dog modsætte sig afståelse, hvis der er saglige grunde hertil (eksempelvis dårlig økonomi eller manglende branchekendskab).
Branchebeskyttelse
Branchebeskyttelse er ikke reguleret i ELL, og vil lejer beskyttes mod udlejers udlejning af lokaler i samme ejendom mv. til konkurrerende virksomheder, kræver dette derfor en aftale herom i lejeaftalen.
Lejers opsigelse
Lejeren kan opsige lejekontrakten uden særlig grund (ELL § 60). Dette gælder dog ikke, hvis der er aftalt uopsigelighed fra lejers side, eller hvis lejekontrakten er gjort tidsbestemt (ELL § 63).
Opsigelsesvarslet er 3 måneder, medmindre andet varsel, kortere eller længere, er aftalt med udlejeren (ELL § 64).
Udlejers opsigelse
Lejer er som hovedregel beskyttet mod udlejers opsigelse. Udlejer kan således kun opsige lejekontrakten, når der foreligger de i ELL § 61 nævnte særlige opsigelsesgrunde.
Opsigelsesgrundene er følgende: (1) Når udlejeren selv vil benytte det lejede, (2) når nedrivning eller ombygning af ejendommen medfører, at det lejede må fraflyttes. (3) når god skik og orden er tilsidesat fra lejerens side, samt (4) når vægtige grunde i øvrigt gør det magtpåliggende for udlejer at blive løst fra lejeforholdet.
Er der aftalt uopsigelighed fra udlejers side, kan udlejer kun opsige, såfremt god skik og orden er tilsidesat (ELL § 61, stk. 6).
Er lejekontrakten tidsbestemt, kan udlejer kun opsige, hvis det er aftalt med lejer, at opsigelse kan ske i lejeperioden, og derudover kun såfremt en eller flere af opsigelsesbetingelserne er opfyldte (ELL § 63).
Endelig kan en udlejer opsige lejemålet efter ELL § 14, såfremt der ikke opnås enighed om nye lejevilkår.
Udlejers opsigelsesvarsel er 3 måneder, dog 1 år for opsigelse med den begrundelse, at udlejer selv vil benytte det lejede (ELL § 64). Der kan aftales længere varsler fra udlejers side, men ikke kortere varsler.
Opsigelse af erhvervsbeskyttede lejemål
En erhvervsbeskyttet lejer kan (bortset fra tilsidesættelse af god skik og orden) kun opsiges, hvis opsigelsen er rimelig ud fra en vurdering af begge parters forhold (ELL § 62). Derudover kan en erhvervsbeskyttet lejer ikke opsiges med den begrundelse, at udlejer selv vil benytte lejemålet, hvis dette sker med henblik på at drive erhverv i samme branche som lejers (ELL § 61, stk. 3).
Erstatning
Lejer har ret til erstatning for at få dækket det tab, som lejer lider som følge af opsigelsen (ELL § 66).
For ikke-erhvervsbeskyttede lejemål kan en lejer dog helt eller delvist give afkald på kravet på erstatning. Eksempelvis kan erstatningens størrelse aftales, ligesom det kan aftales, at lejeren slet ikke skal have nogen erstatning.
Tvister mellem lejer og udlejer
Er intet aftalt i lejekontrakten skal tvist mellem lejer og udlejer afgøres ved boligretten (ELL § 77). Det ses ofte, at parterne aftaler voldgiftsbehandling i stedet for behandling ved boligretten.