Pant i fast ejendom, fordringer og løsøre

Formålet med pantsætning er at opnå sikkerhed for et tilgodehavende. Kun ved misligholdelse bliver pantet aktuelt.

Pantsætning = real sikkerhed

Kaution = personel sikkerhed

 

Viljesbestemt pant: Aftale mellem pantsætter og panthaver.

Retspant; Pant uden pantsætters samtykke ved foretagelse af udlæg.

Lovbestemt pant: Pant i kraft af en lovbestemmelse (ex. ejendomsskatter, jf. TL § 4).

 

Panterettens indhold

 

To former for pantsætning:

Håndpant: Pantet overgives fysisk faktisk til PH, eller opbevares på en sådan måde, at PS berøves dispositionsmuligheden.

Underpant: Pantet forbliver i PS´s besiddelse.

 

En aftale om pantsætning indeholder typisk også en skylderklæring, dvs. pantebrevet fungerer samtidig som et gældsbrev, således at der også består et almindeligt krav overfor PS:

+ skylderklæring: alm. pantsætninger, ex. pant i forbindelse med optagelse af lån i hus.

Ej skylderklæring: skadesløsbrev/ejerpantebrev til sikkerhed for løbende kas-sekredit; tredjemandspant.

 

Panterettens genstand

 

Tre former for genstande:

- Pant i fast ejendom: Skal være underpant (kan ikke overgives til PH).

- Pant i løsøre: Kan være håndpant eller underpant.

- Pant i rettigheder: Eks. fordringer, pantebreve, varemærkerettigheder (kan være underpant eller håndpant).

 

Sikringsakt

 

For at en pantsætning skal være gyldig i forhold til tredjemand (ex. kreditorer, konkursbo el. aftaleerhverver) skal en sikringsakt være iagttaget.

 

Underpant: Tinglysning

Håndpant: Rådighedsberøvelse

Alm. fordringer/simple gældsbreve: Denuntiation (GBL § 31)

Omsætningsgældsbreve: Overgivelse af gældsbrev til PH (GBL § 22)

 

Ved tinglysnings skal der betales en tingslysningsafgift. Læs mere om tinglysningsafgiften i Tinglysningsafgiftsloven samt i nyhedsbrevet Tinglysningsafgift, stempelrefusion og afgiftsoverførelse.

 

PANT I LØSØRE

 

Håndpant i løsøre

 

Pantsætningen samt sikringsakten sker ved PS´s effektive rådighedsberøvelse.

 

Effektiv rådighedsberøvelse: PS skal definitivt være afskåret fra at kunne di-sponere over pantet:

- Fysisk overgivelse af pantet (ex. pantelånere)

- Overgivelse af nøgler til aflåst lokale („nøglepant“)

- Overgivelse til TRM, der besidder pantet på PH´s vegne.

- PS må godt undtagelsesvis få adgang til det pantsatte, men PH skal føre kontrol, ellers risiko for at pantsætningen ikke skal respekteres.

 

PH´s rettigheder:

- Fyldelsgørelse i pantet ved PS misligholdelse.

- Evt. retsgæld kan fortsat kræves betalt af PS, med mindre pantet er stillet af TRM.

- Ret til frempantsætning, dog max. for det beløb, som PH har tilgode overfor PS.

 

PH´s forpligtelser:

- Ej selv benyttet pantet, medmindre andet er aftalt

- Opbevare pantet på forsvarlig måde, ellers erstatningsansvar

- Ej erstatningsansvar for PH hvis hændelig undergang

- Underrette PS om afholdelse af tvangsauktion (anden form for afhændelse kan aftales)

- Betale evt. overskud ved auktion tilbage til PS

 

Underpant i løsøre

 

Fordel ved underpant i forhold til håndpant: Der sker ikke rådighedsberøvelse, hvorfor PH kan få sikkerhed uden at PS skal undvære løsøret. PS kan straffes hvis han sælger det pantsatte, og køber/kreditor skal respektere pantet.

 

Underpant stiftes ved oprettelse af løsørepantebrev:

 

HR: Specificeret angivelse af de pantsatte genstande, TL § 47b (ex. ej pantsætning af „min pladesamling“).

U1: Hvis erhvervsvirksomhed drives fra lejede lokaler kan der dog godt gives pant i det til virksomheden hørende driftsinventar og -materiel, uden at dette specificeres (TL § 47b, stk. 2).

 

- Forbud mod pant i alt hvad man ejer eller fremtidig erhverver (TL § 47a).

- PS skal være myndig og have ejendomsret til de pantsatte genstande.

- OK at pantsætte genstand, der er solgt med ejendomsforbehold, men PH skal respektere sælgers ejendomsforbehold.

 

Sikringsakt: Oprettelse af pantebrev, der skal tinglyses:

- Køretøjer tinglyses i bilbogen (TL § 42c-42e)

- Andet løsøre tinglyses i personbogen (TL § 47)

- Et løsørepantebrev, der ikke er tinglyst, har ingen gyldighed overfor PS´s kreditorer, men har gyldighed mellem PS og PH.

 

Ved PS´s misligholdelse har PH ret til at få pantet solgt på tvangsauktion.

 

PANT I RETTIGHEDER

 

Former for rettigheder

 

Alm. fordringer, gældsbreve, veksler, pantebreve, konnossementer, aktier, patenter, ophavsrettigheder, mærkerettigheder, goodwill mv.

       

HR: Der kan frit ske pantsætning af rettigheder

U1: Rettigheder, der ikke kan overdrages (ex. interessentskabsejerandel, lejerettigheder, båndlagte værdipapirer, aktier, der ikke må overdrages)

 

Sikringsakten:

- Almindelige fordringer/simple gældsbreve: Denuntiation overfor skyldneren (GBL § 31).

- Omsætningsgældsbreve: Fysisk, faktisk overgivelse af gældsbrevet til PH (GBL § 22).

- Fondsaktiver: Registrering i værdipapircentralen.

- Enerettigheder (patenter mv.): Som underpant i løsøre, dvs. oprettelse af pantebrev, der skal tinglyses.

 

LOVVALG

 

Fast ejendom/løsøre: Lex situs, dvs. det lands lov, hvor genstanden befinder sig, finder anvendelse.

Simpel fordringer: Debitors hjemsted er afgørende.

 

PANT I FAST EJENDOM

 

Tinglysningssystemet

 

- Tinglysningens retsvirkninger mv. reguleres i Tinglysningsloven (TL).

- Tinglysningssystemet hører under domstolene, der fører den såkaldte ting-bog (TL § 7).

 

Tingbogen indeholder

 

- Adkomsthaver

- Pantsætninger (prioritetsstilling)

- Servitutter

 

Procedure ved tinglysning af dokument (ex. skøde, pantebrev)

 

- Dokumentet (+ genpart) indleveres til tinglysning.

- Dokumentet indføres i såkaldt „dagbog“: Fortegnelse over samtlige doku-menter, der anmeldes til tinglysning.

- Dommeren undersøger, om andre, allerede tinglyste dokumenter er til hin-dre for tinglysning, og om formkrav er opfyldte (ex. vitterlighedsvidner).

- Ingen hindringer for tinglysning: Der sker endelig tinglysning.

- Hindringer for tinglysning: Afvisning, frist for berigtigelse eller retsan-mærkning.

- Originale dokumenter returneres til anmelderen. Tinglysningskontoret be-holder genpart.

- Når tinglysning har fundet sted, regnes tinglysningens retsvirkninger fra indførelsen i dagbogen.

 

Vigtigste dokumenter, der kan tinglyses

 

- Endeligt skøde: Ikke andre betingelser end købesummens betaling

- Betinget skøde: Endelig overdragelse er gjort betinget af andre forhold end købesummens betaling.

- Alm. pantebreve: Skal udfærdiges på standardblanket. Foranstående hæf-telser skal angives.

- Skadesløsbreve/ejerpantebreve: Hvor der gives pant for et max. beløb, men skyldens størrelse fremgår ikke af selve pantebrevet, men af et under-liggende skyldforhold.

- Servitutter: Ex. servitut vedrørende lokalplaner, vejret.

 

Tinglysningsdommerens undersøgelser/reaktionsmuligheder (TL § 15)

 

- Dokumentet er slet ikke egnet til tinglysning (ex. ejendommen ligger i an-den retskreds, skøde udstedt af anden end ejeren): Afvisning.

- Manglen kan afhjælpes (ex. manglende tegningsudskrift for selskab): Tinglysning med frist.

- Dokumentet angiver urigtige oplysninger om ejendommen, hæftelser, servi-tutter (ex. forkert prioritet, arealangivelse): Tinglysning med retsan-mærkning. Retsanmærkning kan annulleres, når den urigtige angivelse be-rigtiges.

 

Tinglysningens retsvirkninger

 

Prioritetsvirkningen (TL § 1)

 

HR: I tilfælde af konflikt mellem to eller flere rettigheder over en fast ejendom, erhverver den, der først får tinglyst sin ret, retten (ex. to skøder på samme ejendom: den der først får tinglyst skødet får ejendomsretten til ejendommen).

 

Er ingen af rettighederne tinglyst: „først i tid - først i ret“.

 

U1: Aftaleerhverver nr. 2 er i ond tro og får tinglyst først: Aftaleerhverver nr. 1 vinder retten, da nr. 2 ikke er beskyttelsesværdig.

 

En kreditor/konkursbo, der tinglyser et udlæg/konkursdekret på ejendommen, behøver ikke at være i god tro.

 

- Prioritetsvirkningen regnes fra indførelsen i dagbogen (dato angives - men ikke klokkeslæt).

- Dokumenter, der indleveres samme dag, bliver ligestillet (TL § 25).

- Tinglysningen som vilkår for aftalens gyldighed gælder kun overfor tredje-mænd (ex. køber 2).

- Inter partes (ex. mellem sælger og køber 1) er aftalen gyldig fra indgåel-sen.

 

Rettigheder, der skal tinglyses for at være beskyttet overfor tredjemænd

 

HR: Alle „rettigheder over fast ejendom“ (TL § 1): Ejendoms-, pante- og servitutrettigheder.

U1: Ejendomsskatter og afgifter (ex. kloakbidrag) som påhviler ejendomme

(TL § 4, stk. 1).

U2: Ejendommens forsikring (TL § 4, stk. 1).

U3: Ejendommens forsyning, ex. el, vand mv. (TL § 4, stk. 2).

U4: Brugsrettigheder (lejekontrakter), der ikke er stiftet på længere tidsvilkår end de sædvanlige, er gyldige mod enhver uden tinglysning (TL § 3).

 

Sædvanlige tidsvilkår:

Landejendomme: Opsigelse Sankt Hansdag til fraflytning næstfølgende 1. maj. Andre ejendomme: Opsigelse med et halvt års varsel eller derunder.

 

Usædvanlige tidsvilkår (ex. 5 års uopsigelighed) skal tinglyses for at være beskyttet.

 

U5: Når et pantebrev én gang er tinglyst, behøver efterfølgende overdragelser ikke at blive tinglyst.

 

Overfor hvilke personer er tinglysning nødvendig?

 

TL § 1 nævner „aftaleerhververe“ og „kreditorer“, dvs. disse personer skal ikke respektere en rettighed over fast ejendom, som ikke er tinglyst.

 

Andre personer, der har erhvervet rettigheden ad anden vej end ved aftale eller retsforfølgning skal derimod respektere en utinglyst ret. Ex. en person, der vinder hævd på et stykke jord skal respektere et utinglyst pantebrev. Arvinger skal respektere et utinglyst pantebrev.

 

Betingelser for erhververens beskyttelse

 

Betingelse 1: Såvel aftaleerhverver som kreditor skal selv have sin ret tinglyst, for at kunne fortrænge en utinglyst ret (TL § 1, stk. 2).

 

Betingelse 2: En aftaleerhverver (derimod ikke kreditor) skal være i god tro om den utinglyste ret.

 

Hvornår foreligger der god tro? (TL § 5): Erhververen ikke kendte den utinglyste ret, og ej heller ved grov uagtsomhed var skyld i sit ukendskab til den.

 

Hvornår skal den gode tro foreligge? (TL § 5)

HR: På tidspunktet for dokumentets anmeldelse til tinglysning.

U1: Ved overdragelse af pantebrev på tidspunktet for overdragelsesaftalens indgåelse.

 

Ekstinktionsreglen i TL § 27 (gyldighedsvirkning)

 

HR: Når et dokument er tinglyst kan der ikke fremsættes indsigelser (ex. om ugyldighed)

U1: Falsk og forfalskning

U2: Voldelig tvang

U3: Umyndighed

 

Pantebreve i fast ejendom

 

Pant i fast ejendom er altid underpant.

Ejerpantebreve; pantebrev hvor man giver sig selv - eller den pantebrevet overdrages til - pant i fast ejendom.

 

Oprykningsret (TL § 40)

 

Oprykningsret kræver udtrykkelig aftale. Er intet aftalt rykkes der ikke op, og der opstår derfor et såkaldt „ejerpant“. Er der opstået et ejerpant skal dette udnyttes af ejeren enten ved udstedelse af pantebrev eller ved meddelelse til tinglysningskontoret, ellers rykker de andre panthavere op.

 

Renter: påløbne renter udover et år bevarer ikke prioritetsstillingen (TL § 40, stk. 4)

 

Overdragelse af pantebreve

 

Tinglyste pantebreve i fast ejendom er omsætningspapirer (TL § 28 forudsætningsvis). Pantebreve er derudover som HR omsætningsgældsbreve

(GBL § 11, stk. 2, nr. 3). Overdragelse af pantebreve i fast ejendom skal derfor, når de er blevet tinglyst, som HR løses efter GBL’s bestemmelser om omsætningsgældsbreve.

 

Den pantsatte ejendom

 

Omfattet af pantet

 

Erhvervsejendomme (TL § 37):

- Driftsinventar og driftsmateriel

- Besætning, gødning, afgrøder indtil udskillelse

- Behøver ikke at være mur- og nagelfast

- Omfattes ikke af pantet, såfremt der er taget særskilt sikkerhed i tilbehøret

 

Alle ejendomme (TL § 38):

- Udstyr til brug for ejendommen omfattes automatisk af pantet

- Udstyret skal være „indlagt“

- Der kan ikke taget særskilt sikkerhed i dette udstyr

Oversigt pantsætning og fast ejendom

Pantsætning etablerer en sikkerhed i det pantsatte aktiv. Pant kan etableres i en lang række af aktiver. De vigtigste aktiver er fast ejendom, løsøre og fordringer.

 

Uanset hvilket aktiv, der gives pant i er det uhyre vigtigt at være opmærksom på den såkaldte sikringsakt. Sikringsakten skal være iagttaget for at kreditorer og andre aftaleparter skal respektere pantsætningen. Sikringsakten ved pant i fast ejendom er tinglysning. Ved pant i fordringer er sikringsakten denuntiation (simple gældsbreve) eller rådighedsberøvelse (omsætningsgældsbreve). Ved pant i løsøre er sikringsakten enten tinglysning eller rådigheds-berøvelse i form af håndpant.

Kontakt advokat Michael Thiesen for yderligere rådgivning om pant-sætning, herunder ud-arbejdelse af pant-sætningsdokumenter.

 

Nyhedsbreve om fast ejendom:

 

Tinglysningsafgift, stempel-refusion og afgiftsover-førelse [læs mere]

Made with Namu6